对于许多外国投资者而言，美国房地产被视为稳定和保值增值的金融工具，尤其是位于国际化大都市，比如纽约，旧金山，洛杉矶和波士顿的房地产投资。全美不动产投资统计显示，来自中国的不动产投资者是最大的外国投资群体。外国投资者正峰涌而至在美国购买地产。这些投资地产最终将被出售, 因此在交易发生时，外国投资者（转让人）和买家（受让人）需要了解彼此的纳税义务。1980年通过的《外国人投资房地产税收法案》(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)，简称 FIRPTA。规定外国人出售或转让在美国的房地产时，必须预缴所得税 (Tax Withholding)。很重要的一点是：国税局要求美国房地产买家担负预扣代理人的重担。
外国个人投资美国房地产根据交易价格和房屋用途预缴税率有以下几种情况：
a）15%：出售金额超过100万美元, 无论是商用或自住。
b）15%：出售金额低于100万美元, 如果是商业用途。
c）10%：出售金额在30万到100万美元之间，如果是民用住宅用途。
d）0%：出售金额在30万美元以下（免交预缴税），如果是民用住宅用途。
基本规定
房地产外国投资税收法案”（FIRPTA)规定外国投资者在出售美国房地产需要预缴税款。该美国房地产的买家被视为受让人和预缴税款代理。
受让人必须判断转让人是否为外国人。如果卖家是外国人而买家未代为预扣税款，则买家应对该预缴税款承担连带责任。转让人或卖家应在年度外国人个人税表1040NR 或者公司税表1120F 申报不动产出售。
买家/预缴税款代理的义务
如果你是外国投资个人或公司出售美国不动产，买家或受让人则成为预缴税款代理。买家或者受让人必须从你出售所得预扣所得税款。对于作为卖家的外国投资者的应付预缴税，预扣代理人需负全责。国税局的理由是没有任何措施能够阻止外国卖家在成交后将收益迅速撤出美国。
预缴税款的支付
预缴税款代理必须在交易完成20天之内向国税局申报表格Form 8288并支付预缴税款。同时为每个外国投资者申报表格8288-A。
定义
房地产出售：包括买卖和转让
出售实际所得：包括现金，被转让不动产的市价以及转让给受让人的债务。
美国房地产买家可以免除联邦预缴税责任的几种情况：
1）出售金额在30万以下（预缴豁免），如果购买方将不动产作为民用住宅用途。购买方必须有明确的计划在购买后的第一年当中住满至少50%的时间。
2）出售的美国不动产由美国本土公司持有，而且该公司有至少一种股票在证券市场上被常规交易。
3）出售不动产由美国本土公司持有，而且该公司向买方提供一份认证书。该认证书申明被出售的不动产是非美国不动产，并且承担因做伪证而受到惩罚的责任。
4）出售美国不动产的转让方向受让方提供一份认证书。该认证书申明转让人是非外国人，并注明转让人的姓名，税号和地址，并且承担因做伪证而受到惩罚的责任。
5）购买美国不动产一方已从国税局取得联邦预缴税扣除豁免的认证书 （Withholding Certificate)。
6) 出售美国不动产的转让方向受让方提供一份书面通知，注明该转让根据国税局特别条款或者与外国签订之税务条约不会产生盈利或亏损。
7）购买美国不动产一方是联邦政府，州政府或华盛顿哥伦比亚特区。
8）被出售的美国不动产为上市交易的股份制企业或信托公司所持有。
不论是卖家还是买家在房屋交易过程中， 有任何关于FIRPTA相关的问题，欢迎随时与我们的会计师联系！
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