设立小公司(S-Corp)开发实体来大幅降低土地升值的所得税

尽管整体经济发展趋势仍然不明朗,但很多地区的不动产价格正在强势反弹。如果你拥有一块正在升值的土地,你可以将土地面积细分,开发并最终出售获取大额利润。然而这也可能触发巨大的国税局所得税单。因为在这种情况下,税务当局往往会把作为开发商的你认定为不动产经销商(Real Estate Dealer)。因此从开发和出售不动产所获利润会被认定为出售“库存“之盈利,这意味着开发商的整个利润-包括在开发之前的土地升值利润,都将被视为普通收入(OrdinaryIncome)。普通收入的最高联邦所得税边际税率可达39.6%,这还未包括实施已有两年的净投资所得税(NIIT)和州所得税。

如果你能找到一种方法在至少部分利润上只支付长期资本利得税(Long-termCapital Gain Taxes)。对于长期资本利得而言,联邦所得税最高税率为20%,大大低于前面所提到的39.6%。

所幸的是,我们应该能够用一种税务策略来达到让土地开发之前的升值利润被认定为长期资本利得的目的。这里有个前提,那就是必须假设你持有土地的目的是投资或生意用途,而不是作为不动产经销商。有一点必须明确:在随后因土地细分,开发和出售而实现的利润仍将被视为普通收入,因为在此过程中你将被认定为不动产经销商。无论如何,你只需为土地开发前升值部分利润支付20%的联邦所得税,这显然是一件值得庆贺的事情。

举个例子:假设在开发前的土地升值利润为100万美金,如果我们采用前文所提策略,那么该部分利润将被征收不超过20%的所得税(现行联邦最高资本所得税率)。同时假设你从土地开发直至出售中另外盈利50万美金,这部分利润将被以最高39.6%的联邦普通收入税率税。按照这种分段计税法则,你的总缴税额为$398,000[(20%*1,000,000) + (39.6%*500,000)].如果没有任何税务计划,那么全部利润150万美金将按39.6%征税,总纳税额会达到$594,000。

具体操作步骤:

第一步:为不动产开发实体设立小公司(S Corp)

如果你单独拥有升值土地,你可以个人成立小公司作为开发商。如果你以有限责任公司股东(LLC Member)形式持有土地,你可以与其他股东一起成立小公司,在小公司持股比例由有限责任公司股东比例决定。

第二步:将升值土地以开发前市值卖给小公司

前提是你持有土地的主要目的是投资并且持有期超过一年,符合国税局税法1231款规定。

第三步:开发不动产并将其出售

在购买土地后,小公司应该进行土地细分,开发,推广并出售。在此过程中产生的所有利润都将被视为普通收入并转移到小公司的股东身上,根据股东的其它收入或抵扣情况确定税率,最高不会超过39.6%。

如果你出好手中的牌,小公司开发实体税务策略并不是一个危险且触发国税局审计的方法,但是我们必须适时预计到国税局的异议并准备好以下应对措施。

  • 保存所有完整土地出售给小公司的交易记录。
  • 将小公司购买土地和发行股票分开进行,中间至少间隔几周时间。
  • 土地出售前请专业评估公司估价,以估价市值(Appraised Price)将土地卖出。

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